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[其它] 我的房贷利率85折,换LPR划算吗?

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发表于 2020-3-22 18:09 | | | 显示全部楼层 |阅读模式

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3月的第一天,有一个对你的房贷有很大影响的政策正式实施了。

按照2019年12月中国人民银行发布的[2019]第30号公告,从今天开始,存量浮动利率个人贷款定价基准转换将正式实施了。

这意味着广大有房贷的购房者都要面临“定价转换”的抉择了。

转?还是不转?这是个问题。

哪些人要选择?
先说下这次变化涉及的人群,不涉及的可以不看。

首先,这是“存量贷款”,指的是:2020年1月1日前已发放的或者已签订合同但未发放的贷款。

其次,公积金个人住房贷款不包括在内,如是商贷、公积金混合贷,只转换商贷部分,公积金贷款部分按原合同执行。
最后,2020年12月31日到期的贷款可不转换。

2020年1月1日以前已发放或者签订合同的除了以上两种情况之外的贷款都可以选择转换or不转换,包括房贷和各种大于1年的消费贷款

转什么?

此前,个人房贷利率都是以央行公布的贷款基准利率进行定价的,以上浮or打折来确定。其定价模式是

房贷利率=贷款基准利率*上浮/打折比例

但是,2019年8月央行推动利率市场化改革,个人房贷利率改为最新的LPR机制。其定价模式是

房贷利率=LPR+固定点差(固定点差可能为负数)

而这次的转换选择,就是让大家从原来的“上浮/打折”转换成以下二选一:

选择①:LPR+固定点数,转换前后利率水平不变。
选择②:固定利率。

举个例子:

目前最新贷款基准利率4.9%,2019年12月发布的5年期以上LPR是4.8%,而小影子的贷款办的时候有85折优惠,也就是4.9%*0.85=4.17%。

选择方案①,我的固定点数就是4.8%-4.17%=0.63%即-63点(1点=0.01%),63这个点数是不变的。如果LPR上调到5%,那么我的贷款利率就是5%-63*0.01%=4.37%;如果LPR下降到4.6%,那么我的贷款利率就是4.6%-63*0.01%=3.97%

选择方案②,我的利率固定就是4.17%,不论LPR如何涨跌,在贷款合同有效期内都是按4.17%执行(除非有新的政策出现)。

注意,这次转换需要在2020年8月31日前完成,目前各家银行的通知看来,如果到8月31日还不主动操作,那么很可能直接默认改为方案①,即LPR+固定点数,而不是说不选就还保持原来的浮动利率*上浮/打折!目前转换比较方便,大多数银行支持app直接操作,想转不知道怎么操作的,可以直接打银行客服电话咨询。

转还是不转?

那么,问题来了,转还是不转?

有朋友说,我房贷利率85折,要转换成LPR吗?

首先要搞清楚,打几折对于本次转换来说没有影响,影响的只是确定固定点数或者固定利率的计算。打8折点数是-88,打85折点数是-85,上浮10%点数就是+59,上浮20%点数就是+108……只有点数是固定的,现在打折多的,换成LPR+点数的模式也比打折少的人房贷利率要低

转不转大家考虑的是哪种利率更低

有人说,发达国家现在已经是负利率时代,LPR长期来看应该是往下走的;也有人说,根据经济周期,国家会通过利率工具进行宏观调控,未来如果通货膨胀严重,也可能会收紧利率(也就是提高LPR)。

以上两种情况都可能出现,尤其是对于房贷还有二三十年的人来说,很可能某几年LPR+固定点数的利率>固定利率,而另外某几年里LPR+固定点数的利率<固定利率。我们在当下,是无法准确预测未来几十年的。

这里,小影子给几个小建议供参考。

对于此前房贷利率上浮的购房者来说,建议选择LPR,多次的“放水”,降息降准都预示着利率将进入下行通道,选择浮动利率以后有个少房贷的机会。

如果房贷剩余还款年限不长,或者近期就有提前还清的计划,可以选择固定利率,锁住它,省心。

剩下两条都不沾的,就自己考虑判断一下走势和自己的偏好:固定利率就是以后涨了跌了都跟自己没关系;浮动利率就是涨了跌了都盈亏自负了。喜欢稳定选固定利率,喜欢未知选浮动利率。

我是小影子,略懂金融、略懂管理、略懂财会的斜杠青年。
摸索着进行投资理财五六年,分享一点心得,给跟曾经的我一样是理财小白的你。
关注“小影子攒钱记”,第一时间接收各种干货。
关注我的微信公众号“小影子攒钱记(Yz_moneyup)”,查看小影子过去关于理财、生活、读书的文章。

本帖由 小影子攒钱记 于 2020-3-22 18:11 编辑

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